Le modèle d’actifs croisés Bitcoin Stock-to-Flow fonctionne bien sur le logement

Plan₿, @ 100trillionUSD sur Twitter, (ou PlanB, si vous êtes un navigateur iPhone et ne pouvez pas voir le ₿) a annoncé sa mise à jour du modèle de stock to flow, le transformant en un modèle multi-actifs. Pour ceux qui ne connaissent pas l’excellent et complet travail de Plan₿ sur le stock to flow et sa relation avec le prix du Bitcoin au fil du temps, vous pouvez lire son article le plus récent ici. Pour simplifier (ou, plus précisément, simplifier à l’excès), M. ₿ (ou est-ce M. Plan?) Propose qu’il existe une corrélation entre la capitalisation boursière de Bitcoin et le rapport entre le Bitcoin existant et la production annuelle de Bitcoin. Cette relation semble se maintenir avec l’or et d’autres métaux.

Plan₿ clôt son article le plus récent en soulignant que a) son modèle implique un prix futur très élevé pour Bitcoin, 288 000 $, et b) il pourrait être intéressant de comparer d’autres actifs au modèle.

J’ai pensé qu’il pourrait être amusant de tester le modèle sur le logement résidentiel américain. Pour être clair, tout cela est basé sur les régressions effectuées par Plan₿. Je connecte simplement des chiffres à sa formule.

Le stock à écouler a-t-il même un sens pour le logement? Eh bien, oui, en fait. Les économistes ont étudié un certain nombre de marchés du logement en utilisant des modèles de stock to flow.

Naturellement, je regarde San Francisco (je le regarde en ce moment). Le conseil des autorités de surveillance a certainement augmenté le niveau de difficulté et il est très difficile à construire. Tout le monde semble être un HODLer. Le stock est élevé, le débit est faible et les valeurs sont absurdement élevées. Pendant ce temps, dans les endroits où les constructeurs peuvent fournir des logements aux personnes qui le souhaitent (appelés marchés «raisonnables» ou «fonctionnels»), le flux est plus élevé par rapport au stock et les prix sont plus bas.

Le logement n’est pas une marchandise au même titre que l’or, l’argent ou le pétrole. Il n’est pas fongible au niveau de l’unité ou de la superficie. D’un autre côté, si nous examinons la production totale de logements aux États-Unis, par exemple, nous obtenons un échantillon large et diversifié.

En outre, la production annuelle de logements n’est pas limitée de la même manière que la production d’or, sans parler de la production de Bitcoin. Elle est cependant encore limitée par la disponibilité de capitaux, de main-d’œuvre et de matériel et, souvent plus important encore, par les réglementations locales. Beaucoup plus de logements pourraient être construits si la volonté politique existait. Mais cette volonté n’existe pas actuellement. Les endroits où la production de logements pourrait être facilement augmentée ne sont pas toujours ceux où on le souhaite le plus. Ainsi, à ce moment particulier de l’histoire, le flux de logements neufs est (ou était pré-COVID) quelque peu stable.

Et nous avons de bonnes données sur le logement. Le U.S. Census Bureau indique le nombre total de logements achevés chaque année. Il indique également la taille moyenne des unités, et si elles sont unifamiliales ou multifamiliales. De plus, il existe des données sur le prix de vente moyen des logements construits pour la vente. Il existe des estimations de la superficie totale en pieds carrés des logements dans le pays. Enfin, Zillow a un modèle pour la capitalisation boursière totale de tous les logements résidentiels aux États-Unis. Ensemble, ceux-ci fournissent les intrants pour appliquer le stock à l’équation de flux et tester dans quelle mesure la capitalisation totale est prévue.

Plan₿ a exécuté la régression et a proposé la formule suivante:

Valeur marchande = exp (12.7598) * rapport stock / flux ^ 4.1167

Ainsi, une fois que nous avons calculé le bon ratio pour le logement aux États-Unis, nous pouvons simplement le brancher et voir dans quelle mesure la capitalisation boursière du logement est prédite.

(Avertissement: récitation très fastidieuse des chiffres ci-dessous. N’hésitez pas à avancer.)

À la fin de 2019, il y avait environ 253,2 milliards de pieds carrés de logements aux États-Unis.Dans un article de 2015, Moura, Smith et Belzer ont calculé la superficie totale en pieds carrés à partir d’une combinaison de données du Bureau du recensement des États-Unis et du HUD. Je l’ai mis à jour jusqu’en 2019 en utilisant les données du recensement.

De plus, les données du Bureau du recensement nous montrent que 904 000 maisons unifamiliales ont été achevées en 2019, avec une taille moyenne de 2 508 pieds carrés. De plus, 352 000 unités ont été achevées dans des immeubles multifamiliaux, avec une taille moyenne de 1 138 pieds carrés. porte la production d’espace au sol à 2667808000 pieds carrés en 2019.

Ainsi, en divisant 253,2 milliards de pieds carrés par 2,67 milliards de pieds carrés, nous obtenons un ratio stocks / flux de 94,8.

En appliquant cela à la formule de Plan₿, nous obtenons une projection de la valeur de marché de exp (12.7598) * 94.8 ^ 4.1167, ou 47,8 billions de dollars.

Dans quelle mesure cela correspond-il à la valeur «réelle»? Zillow a estimé la valeur marchande de tous les logements américains à 33,6 billions de dollars.

En supposant que les chiffres de Zillow sont corrects, le modèle surestime la valeur du logement d’environ 42%. C’est en fait assez proche, mais pas exact.

Mais, attendez un instant, les pieds carrés construits en 2019 sont-ils égaux aux pieds carrés qui existaient déjà? Peu probable. Et bien qu’il existe de nombreuses belles maisons anciennes, en moyenne, les vieilles maisons sont inférieures, si ce n’est pour une autre raison que leur entretien est plus différé que quelque chose de construit le mois dernier. Donc, le modèle devrait surestimer.

Pouvons-nous obtenir une meilleure estimation en examinant la valeur monétaire des logements construits? Après tout, si l’estimation de Zillow est juste, elle devrait inclure tout l’entretien différé, toute la variance de l’emplacement et des commodités, toutes les différences dans les districts scolaires. Son prix. Le prix sait tout. Pendant ce temps, nous avons le prix auquel les nouveaux logements ont été vendus. Nous aurons une bonne, sinon parfaite, idée de la valeur du stock et du flux.

Maintenant, les défauts. Nous n’avons pas de «prix» pour les logements construits par le propriétaire. Nous, ou le Census Bureau de toute façon, en savons beaucoup sur la superficie, mais pas sur le prix. Pour les biens immobiliers construits à vendre, nous avons un prix.

En examinant les données sur la taille des maisons, j’arrive à un calcul très approximatif selon lequel les logements construits par le propriétaire sont en moyenne 6 à 8% plus petits que les logements construits pour la vente.

Plus important encore, 24% des logements achevés étaient multifamiliaux et la grande majorité de ces logements étaient locatifs. Nous n’avons pas de prix pour eux. Je suppose qu’un pied carré de logement locatif équivaut à un pied carré de maison unifamiliale. Cela donne une valeur moyenne pondérée pour tous les logements achevés et vendus de 320 700 $. Cette estimation est probablement légèrement trop élevée, car les logements multifamiliaux, locatifs et unifamiliaux ne sont pas vraiment équivalents. Mais je ne peux pas quantifier avec précision la différence. Cette différence signifie que le modèle stock to flow devrait légèrement sous-estimer la valeur du parc immobilier.

Compte tenu des 1 256 000 unités achevées et / ou vendues à notre valeur moyenne de 320 700 $, nous voyons 402,8 milliards de dollars de logements ajoutés en 2019. En appliquant cela à l’estimation Zillow du total des logements, nous obtenons un stock de flux de 83,4.

Donc, en revenant à notre formule, nous obtenons une projection de la valeur de marché de exp (12.7598) * 83.4 ^ 4.1167 ou 28,2 billions de dollars.

Le modèle dépasse de 16% l’estimation de 33,6 billions de dollars de Zillow. Étant donné que nous nous attendions à une sous-estimation, c’est assez impressionnant.

D’ACCORD. Tu es resté avec moi jusqu’ici. Vous voudrez probablement voir à quoi ressemblent nos estimations sur le graphique. Et, franchement, vous l’avez mérité.

Nous placerons les 33,6 billions de dollars, l’estimation de Zillow de la valeur des logements américains à deux points sur le graphique de Plan₿, le stock de « pieds carrés » à un flux de 94,8 (cercle bleu) et le stock de « prix » à un flux de 83,4 (vert cercle). Comme vous pouvez le voir, les deux sont très proches de la ligne de régression.

Voilà. La valeur globale du logement aux États-Unis correspond assez bien à la valeur prédite par le modèle d’actif croisé Bitcoin Stock-to-Flow. Un réglage fin de la valeur du logement ajouté par an pourrait même améliorer l’ajustement.

Cela signifie-t-il que la valeur de Bitcoin prévue pour 2020-2024 de 288 000 $ sera correcte? Eh bien, vous pouvez le découvrir aussi rapidement que moi.

Plan₿ Medium Post on Cross Asset Model: https://.com/@100trillionUSD/bitcoin-stock-to-flow-cross-asset-model-50d260feed12

Bureau du recensement des États-Unis sur l’achèvement des logements et les prix: https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/quarterly_starts_completions.pdf

US Census Bureau on Housing Sales and Prices: https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/quarterly_starts_completions.pdf

Valeurs du marché immobilier américain de Zillow: https://www.zillow.com/research/us-total-housing-value-2019-26369/